Homepoint.id, Jakarta- Rumah123 Flash Report edisi Juli 2024 menunjukkan bahwa Tangerang menjadi wilayah terpopuler dengan popularitas sebesar 15% dari total listing enquiries rumah di Indonesia pada bulan ini. Diikuti oleh dua wilayah di Jakarta, yakni Jakarta Selatan (11,3%) dan Jakarta Barat (10,5%). Jelang rencana pemindahan ibu kota ke Ibu Kota Nusantara (IKN), Rumah123 mengungkap tren terkini dan potensi pasar hunian di Jakarta ke depannya.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menuturkan, “Bulan ini pertumbuhan popularitas tahunan masih dipimpin kota-kota di Jakarta dan sekitarnya. Pada bulan Juni 2024, pertumbuhan permintaan (enquiries) terhadap rumah di Jakarta yang disewa tumbuh 59,8% dan hunian yang dijual sebesar 114,9% secara tahunan. Secara keseluruhan, pertumbuhan permintaan terhadap rumah tapak di Jakarta pada bulan Juni tercatat sebesar 90,1% secara tahunan.”
Dari segi harga, jika dibandingkan dengan kota satelit sekitarnya, seperti Tangerang, Depok dan Bogor, pertumbuhan harga di Jakarta relatif stagnan. Sepanjang Semester I 2024, pertumbuhan harga hunian di Jakarta setiap bulannya berkisar antara 0,8% hingga 1,4% secara tahunan, cenderung rendah dibandingkan dengan kota lain, seperti Bogor yang berkisar antara 4,6% hingga 7,7%.
Ada sejumlah alasan Jakarta mencatatkan stagnasi harga dibandingkan kota lainnya di Jabodetabek. Pertama, Jakarta merupakan salah satu pusat aktivitas ekonomi dan bisnis terbesar di Indonesia sehingga memiliki kepadatan penduduk yang tinggi. Pengembangan properti di Jakarta pun telah tersaturasi sehingga tidak lagi banyak pengembangan di Jakarta, terutama untuk sektor perumahan. Pengembangan baru pun umumnya apartemen dengan memaksimalkan lahan yang terbatas. Jakarta juga sudah difasilitasi dengan aksesibilitas dan jaringan transportasi publik yang baik, sehingga berbeda dengan area lain yang dapat mengalami lonjakan harga secara signifikan dengan adanya pengembangan baru yang dapat meningkatkan aksesibilitas, seperti tol ataupun Kereta Cepat Jakarta-Bandung.
“Meskipun kenaikan indeks harga stagnan, rumah seken di Jakarta masih menjadi opsi utama bagi pencari properti yang mencari hunian di tengah kota namun dengan harga terjangkau. Hal ini mengingat suplai rumah seken yang ditawarkan di Jakarta terbilang masih sangat beragam dan memiliki rentang harga yang bervariasi, sehingga dapat mengakomodasi kebutuhan atau preferensi kelas menengah, menengah-atas,” ujar Marisa.
Dari lima area di Jakarta, Jakarta Selatan menjadi wilayah terpopuler dengan persentase popularitas dalam pencarian sebesar 31,8%. Diikuti Jakarta Barat 26,8%, Jakarta Utara 17,9%, Jakarta Timur 16,6% dan Jakarta Pusat 6,9%.
Generasi Muda dan Dewasa Produktif Mendominasi
Preferensi di setiap wilayah Jakarta menunjukkan karakteristik segmentasi pasar yang berbeda. Beberapa wilayah memiliki proporsi preferensi yang cukup besar untuk harga rumah di atas Rp5 miliar, seperti Jakarta Selatan (38,5%), Jakarta Utara (37%), dan Jakarta Pusat (27,6%). Sementara di Jakarta Timur, permintaan untuk rentang harga tersebut hanya sekitar 4,6%.
Di Jakarta, pencari properti umumnya berasal dari kelompok usia 25-34 tahun, dengan proporsi mencapai antara 33% hingga 35,9%. Diikuti kelompok usia 45-54 tahun yang mencakup 19,9% hingga 21,9%. Data ini menunjukkan bahwa generasi muda dan dewasa produktif adalah kelompok utama yang aktif mencari properti di Jakarta.
Dari segi asal, sebagian besar pencari properti di Jakarta berasal dari dalam wilayah itu sendiri. Namun, kota-kota satelit di sekitarnya juga mencatatkan proporsi pencarian yang signifikan. Misalnya, individu yang berasal dari Tangerang merupakan kelompok pencari properti kedua tertinggi di Jakarta Barat dengan proporsi 6,6%. Sementara itu, pencari dari Depok dan Bekasi menjadi yang kedua tertinggi di Jakarta Selatan dengan proporsi 4% dan Jakarta Timur dengan proporsi 4,6%.
“Bagi pencari properti yang ingin memiliki rumah di tengah kota, rumah seken di Jakarta tetap menjadi opsi hunian yang menarik. Dengan variasi harga yang mampu menjangkau kelas menengah hingga menengah-atas, Jakarta menawarkan pilihan yang beragam bagi para pencari hunian,” tutur Marisa.
Proporsi popularitas tahunan Jakarta juga masih terus meningkat sejak akhir tahun 2023, terutama di area Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, dan Jakarta Utara. Hal ini mengindikasikan bahwa rencana perpindahan ibu kota dari Jakarta ke IKN belum terlihat berdampak signifikan pada sektor properti hunian di Jakarta. Tren pencarian masih tercatat stabil sejak tahun lalu, dan popularitas Jakarta sebagai lokasi hunian masih akan terus bertumbuh,” pungkas Marisa.
Tren Harga Rumah Naik 2,3 Persen
Sedangkan secara umum, berdasarkan Indeks Harga Rumah Seken Rumah123, tren harga rumah di Indonesia mengalami peningkatan sebesar 2,3% pada Juni 2024 dibandingkan dengan Juni 2023. Denpasar menjadi kota yang mengalami kenaikan harga tahunan tertinggi, sebesar 16,1% diikuti Bogor 7,7% dan Semarang (3,4%).
Di kawasan Jabodetabek, selain Bogor, ada empat kota yang mencatat kenaikan tipis harga tahunan hunian, yakni Tangerang (1,9%), Depok (1,5%), Jakarta (1,2%) dan Bekasi (0,4%). Sementara di Pulau Jawa, selain Semarang, tiga kota juga mengalami kenaikan harga tahunan secara tipis, seperti Bandung (1,2%), Yogyakarta (1,1%) dan Surakarta (0,8%). Di luar Pulau Jawa, kenaikan harga tahunan tak hanya dialami Denpasar. Medan turut mencatat kenaikan sebesar 3,2%.
Adapun dari segi selisih pertumbuhan harga dengan inflasi tahunan, tiga kota yang memperoleh selisih tertinggi dicapai Denpasar (12,2%), Bogor (5%) dan Semarang (1,1%).
“Pada bulan Juni 2024, Indeks Harga Rumah Seken secara umum tercatat stagnan secara bulanan. Namun, secara tahunan, indeks ini mencatat pertumbuhan positif sebesar 2,3%. Jika pertumbuhan Indeks Harga Rumah Seken terus tumbuh konsisten hingga beberapa bulan ke depan, diharapkan selisih pertumbuhan harga di kota-kota lain juga dapat mengungguli laju inflasi tahunan. Hal ini akan semakin berdampak positif pada kepemilikan atau investasi properti mengingat nilai properti yang meningkat lebih cepat daripada laju inflasi, sehingga akan memberikan potensi pertumbuhan nilai keuntungan yang lebih tinggi,” pungkas Marisa
