Ringkasan:
- Harga rumah sekunder nasional stagnan pada Juni 2026 dan hanya tumbuh 1,1% secara tahunan, lebih rendah dari inflasi sebesar 3,3%.
- Median harga rumah berukuran di atas 251 m² justru melonjak 46,7% secara tahunan, dipimpin Medan.
- Volume listing rumah sekunder turun 17,0% YoY, mengindikasikan pasokan semakin terbatas.
- Hanya tiga kota mencatat kenaikan harga bulanan: Denpasar, Jakarta, dan Tangerang.
Homepoint.id, Jakarta- Pasar properti sekunder Indonesia memasuki pertengahan 2026 dengan dinamika yang semakin terfragmentasi. Berdasarkan Flash Report Juli 2026 Rumah123, median harga rumah secara nasional pada Juni 2026 tercatat stagnan secara bulanan dan hanya tumbuh 1,1% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Angka tersebut berada di bawah laju inflasi nasional sebesar 3,3%, menunjukkan bahwa kenaikan harga rumah secara riil mulai melambat.
Namun, di balik pertumbuhan nasional yang relatif terbatas, terdapat pergerakan yang jauh lebih kuat pada segmen tertentu. Median harga rumah berukuran di atas 251 m² melonjak 46,7% secara tahunan dengan pertumbuhan tertinggi terjadi di Medan.
Kontras inilah yang menjadi temuan utama bulan ini: pasar properti sekunder Indonesia tidak lagi bergerak dalam satu arah, melainkan berkembang dalam dua kecepatan. Segmen rumah premium mencatat pertumbuhan yang jauh lebih tinggi dibandingkan pasar secara keseluruhan, sementara segmen menengah bergerak lebih moderat.
Fenomena tersebut juga terlihat pada segmen ukuran rumah lainnya. Di kategori rumah berukuran 151-250 m², Surakarta mencatat pertumbuhan harga tertinggi sebesar 15,8% secara tahunan.
Untuk rumah berukuran 91-150 m², kenaikan tertinggi terjadi di Denpasar sebesar 13,2%, sedangkan rumah berukuran di bawah 60 m² tumbuh paling tinggi di Surakarta sebesar 13,8%.
Meski sejumlah kota dan segmen masih mencatat pertumbuhan dua digit, kenaikan harga rumah nasional yang hanya mencapai 1,1% menunjukkan bahwa penguatan tersebut masih terkonsentrasi pada wilayah dan segmen tertentu, sehingga belum mencerminkan tren pasar secara keseluruhan.
Kenaikan Harga Nasional Mulai Terkonsentrasi
Pertumbuhan harga rumah nasional tidak lagi terjadi secara merata. Secara bulanan, hanya tiga dari 13 kota yang dipantau Rumah123 mencatat kenaikan harga, yaitu Denpasar (+2,5%), Jakarta (+0,3%), dan Tangerang (+0,3%).
Sementara secara tahunan, 10 dari 13 kota masih membukukan pertumbuhan positif. Denpasar memimpin dengan kenaikan sebesar 9,5%, disusul Makassar (6,2%) dan Bogor (4,4%). Di kawasan Jabodetabek, pertumbuhan harga juga masih tercatat di Bogor (4,4%), Bekasi (2,9%), Depok (1,7%), Tangerang (1,1%), dan Jakarta (0,3%).
Temuan tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan harga mulai terkonsentrasi di wilayah yang memiliki permintaan relatif kuat, sementara kota-kota lainnya memasuki fase normalisasi setelah mengalami kenaikan pada periode sebelumnya.
Marisa Jaya, Head of Research Rumah123, mengatakan bahwa pola ini menunjukkan pasar properti sekunder semakin ditentukan oleh fundamental permintaan.
“Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat.”
Pasokan Menyusut, Minat Mencari Rumah Tetap Tinggi
Dari sisi pasokan, volume listing rumah sekunder turun 2,4% dibandingkan bulan sebelumnya dan 17,0% secara tahunan. Penurunan ini menunjukkan semakin terbatasnya rumah yang tersedia di pasar sekunder.
Di sisi lain, aktivitas pencarian properti masih tetap tinggi, terutama di kawasan Jabodetabek. Tangerang menjadi wilayah dengan proporsi pencarian terbesar pada Juni 2026 sebesar 15,2%, diikuti Jakarta Selatan (11,9%) dan Jakarta Barat (10,6%).
Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa penurunan pasokan belum diikuti pelemahan permintaan. Calon pembeli masih aktif mencari rumah meskipun jumlah listing yang tersedia semakin terbatas.
Menurut Marisa, kondisi tersebut mencerminkan pasar yang masih berada dalam kondisi relatif seimbang. “Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar.
Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil.”
Kenaikan BI Rate Belum Sepenuhnya Mengalir ke Bunga KPR
Dari sisi makroekonomi, Bank Indonesia telah menaikkan BI Rate sebesar 100 basis poin dalam beberapa bulan terakhir hingga mencapai 5,75%. Namun hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar hanya berubah tipis dari 9,27% menjadi 9,20%.
Hal ini menunjukkan bahwa kenaikan suku bunga acuan belum sepenuhnya diteruskan ke bunga KPR. Selama jeda transmisi tersebut masih berlangsung, ruang pembiayaan bagi masyarakat yang ingin membeli rumah melalui KPR relatif belum mengalami perubahan signifikan menjelang semester kedua 2026.
Marisa menilai semester kedua tahun ini akan menjadi periode penting untuk melihat arah pasar hingga akhir tahun. “Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu.
Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026.”
Flash Report Juli 2026 Rumah123 menunjukkan bahwa pasar properti sekunder Indonesia kini bergerak semakin selektif. Kenaikan harga tidak lagi berlangsung merata, melainkan terkonsentrasi pada kota dan segmen dengan fundamental permintaan yang lebih kuat. Di saat yang sama, pasokan rumah terus menyusut sementara aktivitas pencarian tetap tinggi.
Kombinasi ketiga indikator tersebut menjadi sinyal penting bagi masyarakat, pelaku industri, maupun investor dalam membaca arah pasar properti pada semester kedua 2026.
Data lengkapnya klik : Flash Report Rumah 123
